附件

武湖片区城市更新项目（首开区）

房屋征收补偿方案

（征求意见稿）

（征求意见时间：2023年8月15日至2023年9月13日）

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（湖北省人民政府令第380号）、《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（武汉市人民政府令第234号，第275号令修订，第312号令第二次修订）等相关规定，武湖片区城市更新项目（首开区）已列入2023年度长江新区城市更新及房屋征收计划，并取得武汉长江新区自然资源和规划局核发的《关于武湖片区城市更新项目（首开区）项目规划意见》。

按照国务院、省、市关于征收补偿安置相关规定，武汉市黄陂区人民政府拟对武湖片区城市更新项目（首开区）范围内国有土地上房屋实施征收，并采取预签征收补偿协议的方式予以实施。为依法实施房屋征收与补偿工作，保障被征收人合法权益，现将该项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）公布如下：

第一章 项目基本情况

一、项目名称

武湖片区城市更新（首开区）房屋征收项目

二、征收范围

本项目征收范围为江北快速路以北，胜海大道以西，武英高速以东，新港江北铁路以南。具体征收范围以房屋征收部门确定的征收范围红线为准（详见附图）。

三、房屋征收部门

武汉长江新区住房和城乡建设局

四、房屋征收实施单位

武汉长江新区武湖街道办事处

五、项目调查概况

本项目总占地面积约1327亩，被征收总户数约805户，被征收房屋总建筑面积约29.46万平方米，最终数据以审计结果为准。

六、被征收人、公有房屋承租人

被征收人是指被征收房屋的所有权人。被征收人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准。

公有房屋承租人是指与公有房屋的产权人或者管理人建立租赁关系，并执行政府规定标准租金的直管公房和自管公房承租人，公共租赁住房、廉租住房的承租人除外。公有房屋承租人以租用公有房屋凭证为准。

七、被征收房屋建筑面积和房屋用途认定

被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

八、房地产价格评估机构（以下简称评估机构）

本项目评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的，通过投票或者摇号等方式确定。

被征收人、公有房屋承租人协商选定评估机构的，由房屋征收部门委托房屋征收实施单位组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人、公有房屋承租人应当在规定期限内将征求意见表交由房屋征收实施单位统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人选择同一家评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。七个工作日内被征收人、公有房屋承租人协商不成，采取投票方式确定评估机构的，参与投票的被征收人、公有房屋承租人人数应当不少于被征收人、公有房屋承租人总数的三分之二，半数以上参与投票的被征收人、公有房屋承租人选择同一家评估机构的，视为投票确定。

采取投票、摇号等方式确定评估机构的，应当公开进行并由公证机构现场公证，房屋征收部门公布确定结果。

九、评估时点

本项目预签约评估时点为本方案征求意见期满之日，正式评估时点为房屋征收决定公告之日。

十、签约期限

1.本项目预签约期限为5个月，自被征收房屋预评估结果公告之日起计算。

2.本项目正式签约期限为4个月，自被征收房屋正式评估结果公告之日起计算。

房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在本《方案》确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

第二章 预签征收补偿协议有关事项

一、在预签约期限内，预签约比例达到90%的，武汉市黄陂区人民政府作出征收决定并公告后，预签的征收补偿协议生效；预签约比例未达到90%的，终止预签征收补偿协议方式的房屋征收。

二、预签的征收补偿协议涉及的被征收房屋价值，按照预评估房屋价值确定。房屋征收决定作出之后，如正式评估价高于预签约评估价，房屋征收部门向被征收人、公有房屋承租人支付评估差价；如正式评估价低于预签约评估价，则按预评估价格结算补偿费用。

第三章 征收补偿方式

被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。征收公有住宅房屋，补偿方式由公有房屋承租人选择。

被征收房屋的价值由评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）评估确定。

一、货币补偿

被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，房屋征收部门按照被征收房屋价值向被征收人、公有房屋承租人支付货币补偿费，另给予被征收人装饰装修补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励。

为满足选择货币补偿的被征收人、公有房屋承租人购房需要，房屋征收部门暂提供以下团购商品房源供其自行选购。

（一）团购商品房源

1.金桥庭院：位于江岸区金桥大道与和谐大道交汇处，现房，交房标准为毛坯，房源均价12900元/平方米。

2.泓博朗诗悦府：位于江岸区中环南路三金潭福星家园东侧，现房，交房标准为精装修，该房源均价为16056元/平方米。被征收人、公有房屋承租人选购该房源的，可享受精装修优惠，仅按毛坯房价格购买。该房源的毛坯房均价为14056元/平方米。届时，被征收人、公有房屋承租人与开发商分别签订购房合同（毛坯）及精装修合同。被征收人、公有房屋承租人只须支付毛坯房价款而无须支付精装修费用。

3.福星惠誉红桥城·尚都：位于江岸区后湖大道与百步亭路交汇处，现房，交房标准为毛坯房，房源均价14300元/平方米。

4.武汉城建·幸福时代·大家K3：位于江岸区后湖大道与百步亭路交汇处，现房，交房标准为毛坯房，房源均价20000元/平方米。

征收实施过程中，结合征收实施情况及被征收人的意愿，征收部门可适时提供其它新增房源与本项目对接。房源具体使用办法另行制定。

二、产权调换

（一）住宅房屋被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供以下用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，另给予被征收人装饰装修价值补偿、附属设施补偿、搬迁及临时安置补偿、其他相应的补偿、补助和奖励。住宅产权调换房源：

1.武汉城建·融创甘露山文创城：位于黄陂区前川街，期房，暂定交房时间为2023年12月31日，交房标准为毛坯房，房源均价7800元/平方米。

2.幸福星锦：位于长江新区谌家矶街道幸福湾片区，现房，交房标准为毛坯房，房源均价13500元/平方米。

（二）商业用房被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门提供以下用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与产权调换房屋价值的差价，另给予被征收人装饰装修价值补偿、附属设施补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿等。商业产权调换房源：

统建新干线：位于江岸区解放大道轻轨1号线堤角站旁，现房，交房标准为毛坯房，房源均价14215元/平方米。

第四章 征收补偿标准

一、补偿

（一）房屋价值补偿

被征收房屋价值由评估机构评估确定。

被征收房屋价值补偿＝被征收房屋建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）×评估单价。

（二）装饰装修价值补偿

被征收房屋的装饰装修补偿单价不超过500元／平方米的，由征收部门和被征收人或公有房屋承租人协商确定，超过500元／平方米的，由依法选定的房地产价格评估机构评估确定。装饰装修补偿总价不足2万元的，按2万元计算。

（三）附属设施补偿

1.电话移机费（报装费）：216元/部；

2.宽带移机费（报装费）：308元/部；

3.有线电视迁移费：380元/户；

4.空调移机费：柜机500元/台、分体机300元/台、窗机200元/台；

5.热水器迁移费:300元/台；

6.电表迁改费：分表150元/块，独表500元/块；

7.水表迁改费：分表100元/块，独表240元/块；

以上7项按打包价2400元（含空调一台）进行补偿，超出部分按票据据实补偿。

8.太阳能热水器迁移费按1500元/户给予补偿；

9.管道煤气报装费按3000元/户给予补偿；报装费超出3000元的按票据据实补偿；

10.电表迁改费：三相电表按现报装单据据实补偿，无报装单据的按960元/块给予补偿；

11.水表迁改费：地水表按现报装单据据实补偿，无报装单据的按4寸地水表1500元/块、6寸地水表2200元/块给予补偿；

12.防盗门：按品质好坏，补偿500-1200元；

13.防盗网：按品质好坏，补偿50-200元/平方米；

14.无烟灶台：按品质好坏，补偿500-1200元；

15.夹层、暗楼或隔热层、简易房屋：由评估机构评估，原则上按重置价予以补偿；

16.构筑物及其他设施由评估机构评估确定补偿费。

（四）房屋搬迁补偿（搬迁费）

1.征收个人住宅房屋的，给予被征收人或者公有房屋承租人一次性房屋搬迁费2000元。

2.征收办公用房或者生产经营性用房，由评估机构评估确定搬迁、安装费用；无法恢复使用的设备按照评估确定的剩余使用价值（折旧价值）予以补偿。

（五）临时安置补偿（过渡费）

1.征收住宅、办公及其它非生产经营性用房，给予被征收人或公有房屋承租人临时安置补偿费；

2.临时安置补偿费由评估机构按照被征收房屋类似房地产市场租赁价格评估确定；

3.征收个人住宅房屋，被征收房屋建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足60平方米的，临时安置补偿费按60平方米计算；

4.对选择货币补偿的被征收人或公有房屋承租人，一次性给予3个月临时安置补偿费；对选择产权调换房源的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人，房屋征收部门预先一次性支付从被征收人或公有房屋承租人签约且搬迁之日起至本方案规定的预计交房之日止的临时安置补偿费（现房按3个月结算；期房据实结算，不足3个月的按3个月结算），若超过本方案规定的预计交房日期，产权调换房屋还未交付的，自逾期之月起按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。

（六）停产停业损失补偿

1.因征收房屋造成停产停业的，对被征收人或公有房屋承租人给予停产停业损失补偿的，应当符合下列条件：

（1）被征收房屋具有房屋权属证明或者经认定为合法建筑，且房屋用途为生产、经营性用房等非住宅房屋；（2）具有合法、有效的经营执照。

2.具备前述条件的，房屋征收部门给予被征收人或者公有房屋承租人被征收房屋价值5%的补偿。被征收人或者公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋价值5%的，可以提请房屋征收部门委托评估机构按照房屋被征收前3年的效益情况、停产停业期限等对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。

（七）保底补偿

征收个人住宅房屋，建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足40平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算），且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房的，按照40平方米给予征收补偿。

公有房屋承租人符合前款条件的，超出被征收房屋建筑面积部分的货币补偿款由房屋征收部门全部支付给公有房屋承租人。

二、补助

（一）住房困难补助

征收个人住宅房屋，建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）不足60平方米（涉及房屋所有权、承租权共有的，房屋建筑面积合并计算）且为被征收人、公有房屋承租人唯一住房，被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，给予住房困难补助。补助标准为：

建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）在40平方米以下的，按照被征收房屋价值的10%给予补助；建筑面积超过40平方米的，每增加满1个平方米，补助标准降低0.5%。

（二）购房补助

征收个人住宅房屋，被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式且不选购上述团购商品房源的，按照被征收房屋价值的2.5%给予补助；被征收人或公有房屋承租人选择货币补偿方式且选购上述4处团购商品房源的，按照被征收房屋价值的10%给予补助。

（三）建筑面积补助

住宅房屋被征收人或者公有房屋承租人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积（合计有证面积、未经登记合法建筑面积和历史无证房打折后的建筑面积）的12%给予建筑面积补助。

（四）生活困难补助

1.对被纳入黄陂区居民最低生活保障的被征收人、公有房屋承租人，出具低保证并经低保关系所在街道和社区复核确认后，按1万元/户给予一次性补助；

2.对持有省、市残联部门发放的残疾证的被征收人、公有房屋承租人，按照1万元/人给予一次性补助；

3.对经社保管理部门认定患有重症且持有重症病例的被征收人、公有房屋承租人，按照1万元/人给予一次性补助；

4.对经岱山医院（血吸虫专科医院）认定患有血吸虫病且至今未治愈的被征收人、公有房屋承租人，按照1万元/人给予一次性补助；

5.被征收户系失独家庭的，由所在社区出具证明，经街道公共服务办公室复核后按1万元/户给予一次性补助；

6.被征收户系烈属家庭的，由所在社区出具证明，经街道公共服务办公室复核后按1万元/户给予一次性补助。

被征收户如符合上述补助条件中的多项，各项困难补助可累加计算，但单户最高不超过3万元。

上述困难补助申请时需提供原件资料进行审核且不得重复享受。享受困难补助的具体人员名单在补偿前由征收实施单位在征收范围内分批公示，公示期为3日。

三、奖励

（一）个人住宅货币签约奖励

个人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的视为一户）选择货币补偿，在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，按照被征收房屋价值的2.5%给予奖励。

（二）个人住宅产权调换签约奖励

个人住宅房屋被征收人、公有房屋承租人（涉及房屋所有权、公有房屋承租权共有的视为一户）选择产权调换，在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，按照被征收房屋价值的5%给予奖励。

（三）非住宅签约奖励

征收非住宅房屋以及单位住宅房屋，被征收人、公有房屋承租人在签约期限内签约且在约定的期限内搬迁的，按照被征收房屋价值的0.5%给予奖励，最高不超过20万元。

第五章 公有房屋征收补偿

一、征收公有住宅房屋的，补偿方式由公有房屋承租人选择。符合房改条件的，先进行房改，房屋征收部门对房改后的所有权人进行征收补偿，并与所有权人签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿方式和标准如下：

（一）公有房屋承租人选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值90％的补偿，给予被征收人被征收房屋价值10％的补偿，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

（二）公有房屋承租人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人、公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

二、征收公有非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，继续保持租赁关系。

被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，给予公有房屋承租人被征收房屋价值70%的补偿、被征收人被征收房屋价值30％的补偿。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

第六章 对未经登记建筑的征收补偿

一、未经登记建筑

未经登记建筑是指未依法取得房屋权属登记证书的房屋。

二、未经登记建筑的认定

（一）由未经登记建筑权利人提出认定申请，提交有关房屋建造资料（含房屋报建审批、施工监理、验收、行政处罚、历史测绘等能证明建筑建设时间的资料），并经3名邻近房屋的被征收人或者公有房屋承租人出具书面证明，报征收实施单位核实。

（二）由有资质的测绘单位对未经登记建筑土地房屋面积进行测量，绘制未经登记建筑现状图，并拍照留证。

（三）征收实施单位依据申请，核查有关资料，综合判断确定未经登记建筑权属、用途及建造年限。

（四）未经登记的合法建筑的认定

1.取得建设工程规划许可证，且按许可内容实施建设的未经登记建筑，认定为未经登记的合法建筑。

2.原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记且改建后的房屋面积与原证载面积一致的部分，按照未经登记的合法建筑对待。

（五）历史无证房的认定（三项仅有一项即可）

1.2004年9月20日之前，未取得建设工程规划许可证建成的未经登记建筑。

2.2004年9月20日之前，未按照建设工程规划许可证的规定建成的未经登记建筑超出许可内容部分的面积。

3.原有房屋有合法房屋权属证书，拆除改建后的房屋未经登记且在2004年9月20日之前建成的超出原证载面积部分的面积。

三、未经登记建筑补偿标准

（一）认定为未经登记的合法建筑，按照已登记合法建筑给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策。

（二）认定为历史无证房的，按照下列标准给予补偿，并给予相应的补助、奖励，但不享受相关税收减免政策：

1.建成时间在1991年7月3日之前的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的95%给予补偿；

2.建成时间在1991年7月4日至2001年11月1日期间的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的90%给予补偿；

3.建成时间在2001年11月2日至2004年9月20日期间的，按照房屋实际用途（商业门面除外）价值的85%给予补偿。

（三）认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，依法予以拆除，不予补偿。

第七章 自行改变用途房屋补偿

一、被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途的，原则上按照原房屋证载用途给予补偿。

二、对2013年1月10日《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》实施之前，被征收人、公有房屋承租人自行将住宅房屋改变为商业门面（系指用于商业经营的一楼门面，下同）使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按住宅的补偿政策给予补偿、补助、奖励外，对于实际用于经营的部分，给予改变用途价差补助。经营证照齐全（即营业执照、纳税证明）的，按商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补助；不齐全的按40%给予改变用途价差补助。

三、除上述“第二条”规定的情形外，对2013年1月10日《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》实施之前，被征收人、公有房屋承租人自行将非住宅房屋改变为商业门面使用，且以该房屋为注册地址办理了工商营业执照的，除按原房屋证载用途予以补偿外，若改变用途部分房屋实际价值高于原房屋证载用途价值的，对于实际用于经营的部分，给予改变用途价差补助。经营证照齐全（即营业执照、纳税证明）的，按商业门面与原房屋市场评估价格差额的50%给予改变用途价差补助；不齐全的按40%给予改变用途价差补助。

四、对于认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的个人房屋，按照不超过历史无证住宅用途房屋的价值给予补偿，对符合给予改变用途价差补助的，按前述“第二条”标准给予补助。

五、对于认定为历史无证房且实际作为商业门面使用的单位房屋，按照不超过历史无证办公用途房屋的价值给予补偿，对符合给予改变用途价差补助的，按前述“第三条”标准给予补助。

第八章 新农村居民自建私房

项目黄武公路以西约52户房屋为武湖农场青龙社区肖湾队在新农村建设时期未参与改造遗留下来的农场职工自建私房（具体户数以审计结果为准）。本着尊重历史，保持前后补偿标准统一的原则，此类私房由征收实施单位进行认定，具体人员名单在方案公示期满之日起7日内由征收实施单位在征收范围内分批公示，公示期为3日。符合条件的仍按照《武湖农场新农村建设湾村集并改造（试行）办法》（下称“原办法”）给予相应补偿。

具体操作上，首先按照上述“原办法”确定相关被征收人享有的应还建建筑面积，再以此为基数，结合同类还建安置房的市场评估价（评估时点按本方案相关规定执行）计算出相应的房屋价值，并据此对被征收人给予货币补偿。

鉴于上述被征收人已按照“原办法”的相关规定享受了关于还建面积、还建标准等方面的政策福利，并另行对其给予了装饰装修补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿（搬迁费）、临时安置补偿（过渡费）等相关补偿，故本次征收除给予其房屋价值的货币补偿及购房补助以及个人住宅货币签约奖励外，不再给予本方案规定的其他补偿、补助和奖励。

上述被征收人有购房需求的，房屋征收部门可提供本方案房源供被征收人选择，并与被征收人计算、结清差价。

第九章 其它

本方案未尽事宜，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》和《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律、法规、规章和相关的规定执行。